Banyak masyarakat yang belum mengetahui bahwa membangun rumah secara mandiri bisa dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) yang disebut PPN KMS (Kegiatan Membangun Sendiri).
Perlu dipahami, istilah “membangun sendiri” di sini bukan berarti kita mencampur semen dan membangun rumah sendiri secara fisik, tetapi ketika seseorang (perorangan, bukan badan usaha) membangun rumah dengan menggunakan jasa tukang atau mandor tanpa kontrak formal dari developer atau kontraktor resmi.
PPN ini menjadi ramai diperbincangkan di media sosial karena banyak masyarakat yang tengah membangun rumah pribadi, lalu secara tiba-tiba didatangi petugas pajak dan diminta untuk membayar PPN KMS yang jumlahnya cukup signifikan.
Dasar Hukum PPN KMS
Aturan mengenai PPN ini diatur dalam:
-
PMK Nomor 81 Tahun 2024,
-
Pasal 323, 324, 330, dan 331.
Intinya, bila seseorang membangun rumah dengan luas tertentu dan memenuhi kriteria tertentu, maka wajib membayar PPN meskipun bukan perusahaan atau badan usaha.
Bagaimana PPN KMS Dihitung?
Besaran PPN dihitung berdasarkan:
-
Tarif PPN saat ini 12%,
-
Dikenakan atas 20% dari total biaya pembangunan (biaya material + tukang),
-
Sehingga PPN efektif yang harus dibayar adalah 2,4% dari total biaya pembangunan.
Sebagai contoh:
Jika total biaya bangun rumah adalah Rp1 miliar, maka:
-
Dihitung 20% dari Rp1 miliar = Rp200 juta
-
Lalu dikali tarif PPN 12% → Rp200 juta x 12% = Rp24 juta
Artinya, Anda wajib membayar PPN sebesar Rp24 juta.
Siapa yang Terkena PPN KMS?
Mengacu pada Pasal 323 ayat (4) huruf c PMK 81/2024, yang dikenakan PPN KMS adalah kegiatan membangun sendiri dengan:
-
Luas bangunan paling sedikit 200 m² (bukan luas tanah).
-
Bangunan bisa satu lantai atau bertingkat (luas digabungkan).
Contoh:
-
Tanah Anda 300 m² tapi bangunan hanya 150 m² → tidak kena PPN.
-
Bangunan satu lantai 100 m² + lantai atas 100 m² = total 200 m² → kena PPN.
Cara Aman dan Legal Menghindari PPN KMS
Berikut dua solusi legal untuk menghindari terkena kewajiban membayar PPN:
1. Kecilkan Luas Bangunan (Kurang dari 200 m²)
Cara paling mudah dan langsung adalah membangun rumah dengan luas bangunan di bawah 200 m². Pastikan ini tercatat jelas pada dokumen:
-
Sertifikat,
-
PBB (Pajak Bumi dan Bangunan),
-
Akta notaris (bila dibutuhkan sebagai bukti hukum).
Ingat: yang dihitung adalah bangunan yang ditempati, bukan pagar, taman, atau carport.
2. Bangun Secara Bertahap Lebih dari 2 Tahun
Merujuk pada Pasal 323 ayat (5), pembangunan yang dilakukan bertahap dalam jangka waktu lebih dari 2 tahun tidak dianggap satu kesatuan pembangunan dan tidak dikenai PPN KMS.
Strategi:
-
Tahap pertama: Bangun 150 m² selama 2 tahun,
-
Setelah 2 tahun, lanjutkan penambahan (misal nambah lantai atas atau kamar),
-
Karena waktunya terpisah lebih dari 2 tahun, tidak masuk objek PPN KMS.
Namun, perlu dicatat bahwa desain awal sebaiknya tidak menyiratkan bahwa bangunan akan menjadi satu kesatuan yang lebih dari 200 m² sejak awal. Usahakan tahap dua seperti renovasi atau penambahan kebutuhan hunian belakangan.
Hal-Hal Lain yang Perlu Diperhatikan
-
NPWP secara jabatan:
Jika Anda belum memiliki NPWP dan membangun rumah lebih dari 200 m², maka Direktorat Jenderal Pajak dapat menetapkan NPWP untuk Anda secara otomatis sesuai Pasal 330. -
PPN KMS Tidak Dapat Dikreditkan:
Berbeda dengan perusahaan, PPN KMS yang dibayarkan tidak bisa dikreditkan atau diminta pengembalian, sebagaimana diatur dalam Pasal 331.
PPN KMS memang sah secara hukum, tapi bukan berarti tidak bisa dihindari secara legal. Dengan strategi yang tepat, Anda bisa menghemat belasan hingga puluhan juta rupiah dari kewajiban PPN tanpa melanggar peraturan.
Langkah ini penting agar tidak kaget ketika tiba-tiba didatangi petugas pajak. Jangan sampai dana pembangunan rumah malah tersedot ke PPN yang sebenarnya bisa dihindari secara sah.
